İmar planında okul, park veya hastane alanı olarak görünen arsanız 5 yıldan fazla süredir kamulaştırılmadı mı? Anayasa Mahkemesi’nin mülkiyet hakkı ihlali olarak gördüğü bu durum, nihayet çözüme kavuşuyor. 12 Aralık 2024’te yürürlüğe giren 7534 sayılı Kanunla İmar Kanunu Ek Madde 8’e eklenen düzenleme, sosyal donatı alanı olarak bekleyen özel mülkiyetteki taşınmazlar için radikal bir çözüm getiriyor. Artık 5 yılı aşan sürede kamulaştırılmayan arsalar, belirli şartlarla ticari veya başka fonksiyonlara dönüştürülebilecek.

Bir Emekli Öğretmenin 10 Yıllık Arsa Çilesi

Konuyu somutlaştırmak için bir hikaye tasarlayalım. İstanbul Finanskent’te, plan yapma yetkisinin Çevre, Şehircilik ve İklim değişikliği Bakanlığı’nda olduğu bu özel bölgede, 2012 yılında imar planıyla “ilköğretim okulu alanı” olarak belirlenen bir arsa var. Arsa sahibi emekli bir öğretmen. Plan yapıldığında bölgeye okul gerektiği düşünülüyor, öğretmen de makul bir sürede kamulaştırma bedelini alacağını umuyor. Ancak aradan tam 10 yıl geçmesine rağmen ne kamulaştırma yapılıyor ne de okul inşa ediliyor. Vergisini ödemeye devam eden emekli öğretmen, arsasını ne kullanabiliyor ne de satabiliyor.

Bu örnek 10 yıllık bir süreyi anlatsa da, aslında Anayasa Mahkemesi’ne göre 5 yılı aşan her kısıtlama mülkiyet hakkının ölçüsüz ihlali anlamına geliyor. İster 5, ister 10, ister 15 yıl olsun, kamulaştırılmadan bekletilen her arsa aynı hukuki sorunla karşı karşıya. İşte yeni düzenleme, 5 yılı aşan tüm bu kısıtlamalara çözüm getiriyor.

Kamulaştırılmayan Arsa Sorunun Yasal Zemini ve Anayasal İhlal

Türk hukukunda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘nun ek 1. maddesi zaten açık bir hüküm içeriyor: İmar planlarında umumi hizmetlere ayrılan taşınmazlar 5 yıl içinde kamulaştırılmalı veya plan değişikliği yoluyla kısıtlılık kaldırılmalıdır. Ancak uygulamada bu süre hiçbir zaman işletilmiyordu. İdareler “sosyal donatı dengesi bozulur”, “plan bütünlüğü zarar görür” gibi gerekçelerle 5 yıllık süreyi yok sayıyor, vatandaşların mülklerini belirsiz süreyle kısıtlı tutuyordu.

Anayasa Mahkemesi bu duruma açık tavır almıştır. Mahkeme, beş yılı aşan imar kısıtlamalarının ölçüsüz müdahale oluşturduğunu, mülkiyet hakkının özüne dokunduğunu birçok kararında vurgulamıştır. Çünkü 5 yıldan fazla süren bir belirsizlik, artık geçici bir kısıtlama olmaktan çıkıp fiili bir kamulaştırmaya dönüşmektedir.

AİHM’in Bakış Açısı: Fiili Kamulaştırma

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi de konuya benzer yaklaşmaktadır. AİHM, 1 No’lu Ek Protokol’ün 1. maddesi kapsamında mülkiyet hakkını üç boyutta değerlendirir: mülkiyete saygı, mülkten yoksun bırakma ve mülkün kullanımının düzenlenmesi. Mahkeme, Turgut ve Diğerleri/Türkiye kararında (2008) kritik bir ilke ortaya koymuştur: Sadece resmi bir el koyma olup olmadığına bakmak yeterli değildir; görünenlerin ötesine geçilerek fiili bir kamulaştırma olup olmadığı araştırılmalıdır.

Bu yaklaşım, 5 yılı aşan sürede kamulaştırılmayan arsaların durumunu tam olarak açıklamaktadır. Kağıt üzerinde mülkiyet hakkı devam etse de, malik arsasını kullanamıyor, satamıyor, üzerinde tasarrufta bulunamıyor. Bu da fiili bir kamulaştırma, bedelsiz bir el koymadır.

7534 Sayılı Kanunla Gelen Çözüm

İşte tam bu noktada, 7534 sayılı Kanunla İmar Kanunu Ek Madde 8’e eklenen yeni fıkra devreye giriyor. Düzenlemenin tam metni şöyle:

“İmar planlarında umumi hizmet alanına ayrılan yerlerden 13 üncü madde kapsamında kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda, kamu hizmetini yapacak ilgili idarenin kamu hizmet alanına ihtiyacı olmadığına dair görüşü alınarak eşdeğer alan ayrılmaksızın 2942 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi hükümlerine göre ve çevre yapılaşma koşulları ile uyumlu olmak kaydıyla konut kullanımı hariç fonksiyon değişikliği amaçlı plan değişikliği yapılabilir.”

Bu düzenleme neden bu kadar önemli? Çünkü eski sistemin en büyük açmazını çözüyor: eşdeğer alan zorunluluğu. Eskiden bir arsanın fonksiyonunu değiştirmek için mutlaka başka bir yerde aynı büyüklükte sosyal donatı alanı göstermek gerekiyordu. Bu da pratikte imkansızdı çünkü o “başka yer” de genellikle bir başka vatandaşın arsası oluyordu. Yeni düzenleme “eşdeğer alan ayrılmaksızın” diyerek bu kısır döngüyü kırıyor.

Düzenlemenin Şartları ve Kapsamı

Yeni düzenlemenin uygulanabilmesi için bazı şartlar var. Öncelikle, taşınmaz İmar Kanunu’nun 13. maddesi kapsamında kamu eline geçmemiş olmalı. Yani kamulaştırma, trampa veya başka yollarla kamunun mülkiyetine geçmemiş olmalı. Bu şart, 5 yılı aşan sürede kamulaştırılmayan tüm arsalar için geçerli. İkinci şart, ilgili idarenin “bu alana ihtiyacımız yok” demesi. Örneğin okul alanı için Milli Eğitim Müdürlüğü’nün, sağlık tesisi için İl Sağlık Müdürlüğü’nün görüşü alınmalı. Üçüncü şart, yeni fonksiyonun konut olmaması. Ticaret, turizm, sanayi gibi başka kullanımlar mümkün ama konut yapılamıyor. Son olarak, çevre yapılaşma koşullarına uygunluk aranıyor.

Emekli öğretmenimizin durumuna dönersek, 10 yıldır bekleyen arsası bu şartların tamamını karşılıyor. Arsa kamulaştırılmamış, Milli Eğitim “ihtiyacımız yok” demiş, talep edilen kullanım ticari alan, çevrede de zaten ticari yapılar var. Artık öğretmenimiz, yeni düzenlemeye dayanarak arsasının ticari alana dönüştürülmesini talep edebilir.

Sosyal Donatı İhtiyacı ve Gerçekler

Bu noktada haklı bir soru gelebilir: Peki kentlerin sosyal donatı ihtiyacı ne olacak? Elbette yaşanabilir kentler için okullar, parklar, hastaneler gerekli. Ancak gerçek şu ki, 5-10 yıldır boş duran bir arsa kimseye fayda sağlamıyor. Ne öğrenciler o hayali okulda eğitim görüyor ne de vatandaşlar o hayali parkta dinleniyor. Sosyal donatı, kağıt üzerinde değil sahada olmalı.

Üstelik ilginç bir çelişki var: Belediyeler kendi arsalarını rahatlıkla satıp gelir elde ederken, vatandaşların arsalarını “sosyal donatı” diye donduruyor. Bu arsaları 5 yıl içinde kamulaştırıp bedelini ödeyecek bütçeleri yoksa, neden planlıyorlar? Ya da planladıktan sonra neden 10 yıl bekliyorlar? İşte yeni düzenleme bu ikiyüzlülüğe de son veriyor. Artık idareler ya 5 yıl içinde kamulaştıracak ya da vatandaşın mülkiyet hakkını serbest bırakacak.

Karşılaştırmalı Hukuk Perspektifi

Batı Avrupa ülkelerinde benzer düzenlemeler bulunduğu bilinmektedir. Alman hukukunda ‘Baugesetzbuch‘ (İnşaat/Yapı Kanunu) kapsamında belirli süreler öngörüldüğü, Fransız hukukunda ‘Code de l’urbanisme‘ içinde benzer korumalar olduğu ifade edilmektedir. Ancak her ülkenin kendi hukuk sistematiği içinde farklı uygulamaları olduğunu belirtmek gerekir. Türkiye’nin 7534 sayılı Kanunla getirdiği düzenleme, kendi hukuk sistemimize özgü bir çözüm olarak değerlendirilmelidir.

Meclis’teki İtirazlara Yanıt

Kanun görüşmeleri sırasında bazı milletvekilleri “kamu arazileri özel kişilere peşkeş çekiliyor” eleştirisi yapmıştı. Bu eleştiri temelden yanlış bir algıya dayanıyor. Söz konusu arsalar kamu arazisi değil, zaten özel mülkiyette olan taşınmazlar. Sadece kullanımları 5-10-15 yıldır imar planıyla kısıtlanmış. Düzenleme, kamuya ait olmayan bir şeyi kimseye vermiyor; sadece vatandaşın zaten sahip olduğu mülkiyet hakkını ona iade ediyor.

Asıl sorulması gereken soru şu: Bir arsayı 10 yıl boyunca “okul yapacağız” diye bekletip hiçbir şey yapmamak mı kamu yararına, yoksa o arsanın ekonomiye kazandırılması mı? Atıl duran arsa ne vergi üretiyor ne istihdam yaratıyor ne de söz verilen sosyal hizmeti sunuyor. Oysa ticari kullanıma açıldığında hem vergi geliri sağlayacak hem istihdam yaratacak hem de bölgenin ekonomik canlılığına katkıda bulunacak.

Başvuru Süreci Adım Adım

Kamulaştırılmayan arsa sahiplerinin yeni düzenlemeden yararlanmak için izleyecekleri yol haritası oldukça net. İlk adım, arsanın durumunu tespit etmek. Tapu kaydında mülkiyet durumu, imar planında fonksiyon, kaç yıldır bu durumda olduğu belgelenmeli. İkinci adım, ilgili idareden görüş almak. Örneğin eğitim alanı için İl/İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü’ne, sağlık tesisi için İl Sağlık Müdürlüğü’ne resmi yazıyla başvurulmalı. Bu yazıda arsanın konumu, büyüklüğü, mevcut durumu ve ne kadar süredir atıl olduğu belirtilmeli.

Üçüncü adımda, idarenin “ihtiyaç yoktur” görüşü alındıktan sonra plan değişikliği için yetkili idareye başvuru yapılmalı. Büyükşehirlerde ilçe belediyeleri veya büyükşehir belediyesi, özel planlama alanlarında ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkili olabilir. Başvuruda talep edilen yeni fonksiyon açıkça belirtilmeli, çevre analizini içeren teknik rapor eklenmeli. Dördüncü adımda, idarenin değerlendirme süreci başlıyor. Bu süreçte imar komisyonu incelemesi, kurum görüşleri, varsa ÇED raporu gibi işlemler tamamlanıyor.

Potansiyel Sorunlar ve Çözüm Önerileri

Uygulamada Karşılaşılabilecek Zorluklar

Her yasal düzenleme gibi bu değişiklik de uygulamada bazı sorunlarla karşılaşabilir. İlk potansiyel sorun, idarelerin “ihtiyaç yoktur” görüşü vermekte isteksiz davranması. Bazı idareler gelecekteki belirsiz ihtiyaçları öne sürerek olumsuz görüş verebilir. Bu durumda, görüşün somut verilere dayanması gerektiği, spekülatif değerlendirmelerin hukuka aykırı olduğu vurgulanmalı. Gerekirse idari yargıda iptal davası açılabilir.

İkinci sorun, “çevre yapılaşma koşullarına uygunluk” kriterinin yorumlanması. Bu kriterin objektif olarak değerlendirilmesi gerekiyor. Çevrede ticari yapılar varken “burası ticaret için uygun değil” denmesi hukuka aykırı olur. Üçüncü potansiyel sorun, plan değişikliği taleplerinin yığılması ve idarelerin bu talepleri değerlendirmekte gecikmesi. Bu durumda yasal süreler takip edilmeli, zımni ret müessesesi işletilmeli.

Yerel Yönetimlere Düşen Görevler

Proaktif Planlama ve Şeffaflık

Yeni düzenleme sadece mülk sahiplerine değil, yerel yönetimlere de sorumluluklar yüklüyor. Artık belediyeler, gerçekten ihtiyaç duydukları ve 5 yıl içinde kamulaştırabilecekleri alanları plana işlemeli. “İleride lazım olur” mantığıyla vatandaşların arsalarını yıllarca bekletme dönemi kapanıyor. Bu da daha gerçekçi, uygulanabilir planlar demek.

Belediyeler, mevcut imar planlarını gözden geçirmeli, 5 yılı aşan sürede kamulaştırılmayan alanları tespit etmeli. Bu alanlar için ya kamulaştırma bütçesi ayırmalı ya da fonksiyon değişikliği sürecini başlatmalı. Ayrıca, vatandaşların başvurularını hızla değerlendirmek için komisyonlar kurmalı, objektif kriterler belirlemeli. Şeffaflık ilkesi gereği, hangi arsaların ne durumda olduğu, hangi başvuruların kabul veya reddedildiği kamuoyuyla paylaşılmalı.

7534 Sayılı Kanunun Diğer Önemli Düzenlemeleri

7534 sayılı Kanun, kamulaştırılmayan arsalar sorununa çözüm getirmenin ötesinde, Türk imar hukukunda kapsamlı bir dönüşüm başlatıyor. Bu düzenlemelerin her biri, kamu yararı ile özel mülkiyet arasında yeni denge arayışlarını yansıtıyor.

İmar Hakkı Aktarımı: Kamulaştırmasız Çözüm Modeli

Kanun’un getirdiği en yenilikçi düzenlemelerden biri, İmar Kanunu’na eklenen “imar hakkı aktarımı” tanımı. Bu sistem, parselin tamamı veya bir kısmı umumi hizmet alanında kalan mülk sahiplerine, kaybettikleri imar haklarını başka parsellere aktarma imkanı tanıyor. Alıcı parselin emsali en fazla %30 artırılabilirken, değer tespitleri lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından objektif kriterlere göre yapılacak.

Bu düzenlemenin önemi, kamuya mali yük getirmeden sosyal donatı alanlarının elde edilmesini sağlaması. Vatandaş mülkiyet hakkını kaybetmiyor, sadece başka bir parsele aktarıyor. Kamu da kamulaştırma bedeli ödemeden ihtiyaç duyduğu alanları elde edebiliyor. Ancak sistemin karmaşıklığı ve değerleme süreçlerinin maliyeti, uygulamada zorluklar yaratabilir.

Değer Artış Payı: İmar Rantının Kamuya Dönüşü

İmar planı değişikliklerinde ortaya çıkan değer artışının %90’ının “değer artış payı” olarak alınması, imar rantının spekülatif kullanımını engelleyen önemli bir düzenleme. Özellikle mahkemelerce iptal edilen plan değişikliklerinde de bu payın alınacak olması, hukuka aykırı plan değişikliği girişimlerini caydırıcı nitelikte.

Değer artış payı, peşin ödemede %10 indirim imkanı sunuyor ve taksitlendirme seçeneği de mevcut. Bu düzenleme, imar değişikliklerinden doğan kazancın büyük kısmını kamuya aktararak, sosyal adaleti güçlendiriyor. Ancak %90 gibi yüksek bir oranın, meşru plan değişikliği taleplerini engelleyebileceği endişesi de göz ardı edilmemeli.

Genişletilen Düzenleme Ortaklık Payı

18. madde uygulamalarında düzenleme ortaklık payının kapsamı önemli ölçüde genişletildi. Artık sadece yol ve park değil; eğitim tesisleri, sağlık alanları, sosyal ve kültürel tesisler, toplu taşıma istasyonları, belediye hizmet alanları da bu kapsamda. Bu genişleme, kentlerin artan sosyal donatı ihtiyacına yanıt veriyor.

Düzenleme ortaklık payının yetmediği durumlarda ise alternatif çözümler öngörülüyor: tescil harici alanlardan karşılama, muvafakat alınarak kamu arazilerinden karşılama veya imar hakkı aktarımı. Bu çeşitlilik, her duruma uygun çözüm üretme esnekliği sağlıyor.

Bütüncül Değerlendirme

7534 sayılı Kanun, imar hukukunda “ya hep ya hiç” anlayışından, “dengeli çözüm” anlayışına geçişi simgeliyor. Her düzenleme, bir yandan mülkiyet hakkını korurken, diğer yandan kamu yararını gözetiyor. İmar hakkı aktarımı karmaşık ama adil, değer artış payı sert ama gerekli, Ek Madde 8 düzenlemesi ise pragmatik ve uygulanabilir.

Bu reforma “rant yasası” veya “mülkiyet zaferi” demek yanlış olur. Bu, işlemeyen bir sistemin onarılması, tıkanan mekanizmaların yeniden çalıştırılması girişimi. Başarısı, uygulamada idarelerin yaklaşımına ve yargının yorumuna bağlı olacak. Ancak en azından artık yasal altyapı, hem sosyal donatı ihtiyacını karşılayacak hem de mülkiyet hakkını koruyacak araçlara sahip.

Sonuç: Mülkiyet Hakkı ve Kamu Yararının Yeni Dengesi

7534 sayılı Kanun ne radikal bir reform ne de basit bir yasal değişiklik. Bu, on yıllardır süren ‘belirsizlik hukuku’ndan ‘çözüm hukuku’na geçiş. Artık kurallar net: İdareler 5 yıl içinde ya kamulaştıracak ya da mülkiyet hakkını serbest bırakacak.

Emekli öğretmenimiz ve binlerce benzer mağdur için umut ışığı yandı. Ancak asıl başarı, yasanın kağıt üzerinde kalmamasında. İdarelerin samimi yaklaşımı, mahkemelerin adil yorumu ve vatandaşların haklarını araması gerekiyor.

Sonuçta Türkiye, mülkiyet ile kamu yararı arasında yeni bir denge kurmaya çalışıyor. Bu denge ne ultra-liberal ne de devletçi. Pragmatik, adil ve uygulanabilir. Elbette uygulaması çok belirleyici olacak; göreceğiz.